工程,项目,工程管理,项目管理,国际工程,项目经理,房地产,融资,可行性研究,总承包,信息化,代建制,招投标,设计管理,进度,成本,风险,质量,概预算,造价,合同管理,施工组织,监理,工程咨询,保险,劳务,FIDIC,索赔,BOT,PPP,PMC 中国工程管理网,关注工程的策划,建设与运营。 工程,项目,工程管理,项目管理,国际工程,项目经理,房地产,融资,可行性研究,总承包,信息化,代建制,招投标,设计管理,进度,成本,风险,质量,概预算,造价,合同管理,施工组织,监理,工程咨询,保险,劳务,FIDIC,索赔,BOT,PPP,PMC 中国工程管理网,关注工程的策划,建设与运营。
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当前房地产业面临的问题及对策研究 | |
作者:姬春艳 文章来源:网络 点击数 更新时间:2009/7/7 15:59:56 文章录入:ArticleInput 责任编辑:ArticleInput | |
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1.4 房地产供求的结构性矛盾突出 2006年以来,我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资;二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升,从而加剧了总量的矛盾;三是社会保障型住宅数量有限,多数低收入家庭不能受益;四是投资者大量囤积新房,使得二手房源不能充分释放,有效供给不足;五是城市改造过程中带来的被动需求过多,也加剧了需求的增长带来的房价上涨。 1.5 消费者的理念有待更新 受中国传统思想的影响,“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解,“有其屋”变成了自有产权房,只有产权属于自己的才算“有房”。其实,“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区,都存在20~40%的租房家庭比例,尤其是年轻人,过早的背上沉重的还贷压力,不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外, 租房有利于人口的流通,符合未来发展的趋势。 2 面对以上问题,我们应该采取举措,确保房地产业健康发展 2.1 完善土地供应制度,严格监控土地增量供应环节 依法出让土地是政府的职能之一,这个环节对整个房地产业影响巨大。 (1)合理控制土地价格。近几年,出让土地给政府带来巨大的财政收入,有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是,有些缺乏长远眼光的政府,急于得到眼前的利益,实现自己任期的政绩,用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长,促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热,政府应该合理的控制土地价格,引导房价,促进房地产健康发展,让多数百姓能够买得起住房。 (2)减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期,土地供不应求。政府为了得到更多的收入,设置了名目繁多的收费项目,除了土地出让金和双重配套费外,还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达50余项,涉及25个部门,总计占房价的30~40%。数据显示:“重庆市2007年房地产建筑两项税费收入400亿,占到地税收入的50.8%”;“四川省2007年房地产建筑税费收入上升67%”; “北京东区国际公寓项目,土地成本在5000元左右,建筑成本在3500元左右,税费大约在8000元左右,售价在2万左右”……因此减少政府收费环节,是势在必行的。 (3)避免土地供应环节中的贪污受贿现象。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场,这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说,只要有选择的机会,就很可能有贪污腐败。近几年来,全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是,造成恶劣的社会影响。因此,加强土地供应环节的监管,避免贪污腐败现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。 2.2 严格控制投入房地产行业的资金 (1)提高间接融资的门槛。国家在2007年全年共5次上调银行存贷款利息,从金融政策上直接增加了企业的融资成本,这在一定程度上抑制了企业的贷款冲动。主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长,为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境,提高进入房地产行业的资金门槛。负债率过高的房地产企业一旦资金链断裂,将被无情地淘汰出这个市场。 (2)控制行外资金大量进入房地产行业。随着房地产业的发展,其他行业的资金以直接投资或兼并、融资等形式进入房地产行业投资的比例逐年增加。虽然外行资金进入房地产业,在很多方面促进了房地产行业的发展,比如拓宽了房地产行业的融资渠道;增强了房地产行业的竞争,淘汰了一批实力差的企业;引入了先进的管理理念等等,但是我们不能被这些优点所迷惑。投资过热所带来的负面影响更加突出。大量资金投入到一个行业势必导致原来的行业投入不足,投资过冷,因此,扰乱了正常的市场供求,容易引起更大的民生问题。2007年生活必备品价格上涨过快,从部分意义 |
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